06Tenancy & Relocation
立退料・明渡し交渉
「建替えるので、出ていってほしい」。
その一言で、積み上げた商売と暮らしを手放す必要はありません。
Situations ご相談の局面
こんな局面で、
ご相談ください。
表参道・青山の周辺では、建替えと再開発が続いています。立退きの条件は、交渉次第で大きく変わります。
- 01
建替え・再開発を理由に、更新拒絶や解約を通知された
- 02
提示された立退料が、移転費用や営業の損失に見合わない
- 03
「期限までに出なければ違約金」などと迫られている
- 04
移転先が見つからず、営業を続けられるか不安
- 05
家主側が、弁護士を立ててきた
- 06
オーナーとして、適正な条件で明渡しを進めたい
Leverage 打ち手
家主の強みには、
こちらの手札がある。
立退きを求める側には、立退きを求めるだけの理由が必要です。その理由の強さが、立退料を決めます。
「建物の老朽化」を理由にする
正当事由の検証
普通借家の更新拒絶・解約には、「正当の事由」が必要です（借地借家法28条）。老朽化だけで認められるとは限らず、立退料は、その不足を補う要素として考慮されます。
「相場」を持ち出す
損失の積み上げ
移転の実費、内装・設備の損失、得意先の喪失や休業による営業上の損失などを積み上げ、立退料を算定します。
期限を、区切ってくる
時期と金額を、セットで交渉する
明渡しの時期は、交渉の材料です。金額だけでなく、時期・原状回復・敷金の扱いまで含めて交渉します。
調停・訴訟を、示唆する
手続の見通しを示す
正当事由の判断要素に沿って主張を組み立て、手続に進んだ場合の見通しをお伝えします。
Scope 取扱内容
取り扱う内容
テナントの立場を軸に、オーナー側のご依頼もお受けします。
- 01
立退料の算定と交渉
店舗・医院・事務所のテナント、居住者の立場で。
- 02
明渡し条件の交渉
明渡しの時期、原状回復、敷金の返還。
- 03
調停・訴訟
建物明渡請求への対応。
- 04
オーナー側のご依頼
立退条件の設計と、明渡し交渉の代理。
- 05
借地
更新、建替えの承諾、借地権の譲渡。
Process 進め方
進め方
- STEP 01
ご相談
賃貸借契約書・通知書・賃料の資料をお持ちください。
- STEP 02
見通しのご説明
正当事由の強さと、立退料の見込みをお伝えします。
- STEP 03
交渉
弁護士が窓口となり、家主側と交渉します。
- STEP 04
合意書
金額・時期・原状回復などを、書面で確定します。
- STEP 05
調停・訴訟
合意できない場合の手続に対応します。
Fees 弁護士費用
立退料・明渡しの
弁護士費用
テナント側の立退料の交渉、オーナー側の建物明渡請求。表示はすべて消費税込みの金額です。
- お支払いは原則2回ご依頼時（着手金・事務手数料）と終了時（報酬金・日当）だけです。途中で必要になるのは、裁判所に納める印紙代などの実費に限られます。
- 打合せ・電話・メールは無料時間制の料金（タイムチャージ）はいただきません。
- 交渉が長引いても追加料金なし交渉の期間・回数に上限を設けていません。
- 期日の日当は一定回数まで不要調停・審判は3回、訴訟は8回まで日当はかかりません。超えた分も終了時にまとめて精算します。
- 細かな実費は定額に郵便切手・郵送費・コピー代・通常の交通費は、事務手数料（定額）に含まれます（遠方への交通費を除きます）。
- ご依頼前にお見積書お見積書に記載のない弁護士費用はいただきません（印紙代などの実費を除きます）。
ご相談料初回は1時間まで無料です（対面・電話・ウェブ会議のほか、メール・LINEでのご相談は拝読・検討・返信の累計1時間まで）。2回目以降は1時間44,000円で、ご依頼に至った場合は着手金（着手金がない場合は報酬金）に充当します。
テナント側：着手金ご依頼時
| 手続 | 着手金 | 事務手数料 |
|---|---|---|
| 立退料・明渡し条件の交渉（合意書の作成まで） | 家主の提示額（提示前は見込額）により 3,000万円以下：198,000円 1億円以下：330,000円 1億円を超える場合：495,000円 | 11,000円 |
| 調停・訴訟（家主からの明渡請求への対応を含みます） | 立退料の増額を求める場合は、請求する増額分により 300万円以下：385,000円 300万円を超える場合：5.5%＋220,000円（上限990,000円） 明渡しの阻止のみを求める場合：440,000円 | 調停22,000円 訴訟38,500円（印紙代は別途） |
- 「請求する増額分」は、ご依頼者が求める立退料から、家主の最終提示額を差し引いた額です。
- 手続が交渉から調停・訴訟へと進む場合は、進んだ手続の着手金・事務手数料が改めて必要です。
テナント側：報酬金終了時
| 結果 | 報酬金 |
|---|---|
| 立退料を増額した場合（増額分300万円以下） | 17.6% |
| 同（300万円を超え3,000万円以下） | 14.3%＋99,000円 |
| 同（3,000万円を超え3億円以下） | 8.8%＋1,749,000円 |
| 同（3億円を超える場合） | 4.4%＋14,949,000円 |
| 明渡しを阻止し、賃貸借が続いた場合 | 440,000円 |
- 増額分は、最終的な立退料（移転費用・営業補償などを含みます）から、ご依頼時に家主が示していた額を差し引いた額です。ご依頼時に提示がなければ、ご依頼後に最初に示された額を基準にします。
- 立退料の報酬金は、増額分から着手金を差し引いた額が限度です。増額がなければ報酬金はかかりません（着手金はお返しできません）。
- 期日の日当は、調停は3回、訴訟は8回までかかりません。超えた分は1回につき33,000円です。
オーナー側：建物明渡（賃料不払・契約違反など）
- 明渡しまでパック料金解除通知から訴訟、強制執行の申立てと立会いまで、着手金は1回だけです。
オーナー側：料金
| プラン | 着手金 | 報酬金 |
|---|---|---|
| 明渡パック（賃料不払） 解除通知・訴訟・強制執行の申立て・執行の立会い | 330,000円 | 明渡完了：275,000円 |
| 賃料不払以外の理由による明渡請求（用法違反・期間満了・正当事由など） | 440,000円 | 明渡完了：440,000円 |
| 占有移転禁止の仮処分 | 220,000円 | なし |
| 契約解除通知の作成・発送のみ | 55,000円 | なし |
| 未払賃料の請求（明渡請求とあわせて行う場合、連帯保証人への請求を含み、給与差押えなどの強制執行を除きます） | なし | 回収額の22% |
- 事務手数料は、明渡パック・明渡請求が38,500円、仮処分が16,500円、通知のみが11,000円です。
- 訴訟の期日は8回まで日当はかかりません。超えた場合は1回につき33,000円です。明渡しの催告・断行の立会いは各1回をパックに含み、2回目以降は1回につき33,000円です。
計算例（オーナー側）・実費・お支払い方法
計算例賃料3か月分（30万円）の滞納で明渡パックを利用し、明渡しと未払賃料20万円の回収ができた場合
| 内訳 | 金額 |
|---|---|
| 着手金（明渡パック） | 330,000円 |
| 事務手数料 | 38,500円 |
| 明渡完了の報酬金 | 275,000円 |
| 未払賃料20万円×22% | 44,000円 |
| 合計 | 687,500円 |
- このほか、印紙代・予納金・執行補助者の費用などの実費がかかります。
別途ご負担いただく実費（目安）
- 訴訟の収入印紙代（建物の固定資産評価額などに応じた額）
- 強制執行の予納金：65,000円程度から（物件・相手方の数により加算）
- 執行補助者（荷物の搬出・保管）の費用：20万円から60万円程度（物件の広さ・荷物の量によります）
- 占有移転禁止の仮処分の担保（保証金）
担保（保証金）の準備
- 保全処分（仮差押え等）では、裁判所が定める担保（保証金）が必要です。弊所は、現金に代えて、全国弁護士協同組合連合会の保全ボンド（支払保証委託契約）などを積極的に利用します。保証料は保証額に応じて2%から6%（最低100,000円、5年分の前払いで返還なし、担保の差入れ不要）で、実費としてご負担ください。
- 保証の審査が通らない場合、限度額を超える場合、裁判所が保証書による代用を認めない場合などは、現金をご用意いただきます（弊所は立替えできません）。保証の条件は保証機関の定めによります。
お支払い方法
- 銀行振込：弁護士の預り金口座にお振込みいただきます。
- 分割払い：ご事情に応じてご相談を承ります。
- 弁護士費用の提供・補償サービス「アテラ」（弁護士ドットコムリーガルファイナンス株式会社）：紛争が起きた後でも申し込めます。着手金・実費などを提供会社が負担し、回収できた場合に限り回収額から補償料を支払います（回収できなければ返済は不要です）。金銭を請求する側（請求額100万円以上など）が対象で、審査があります。
- 弁護士費用保険（権利保護保険）、自動車保険等の弁護士費用特約もご利用いただけます。
- 途中で解約された場合：着手後の着手金・事務手数料はお返しできません。解約時点で実質的に達成した事項があればその報酬金をいただき、お預かり金は精算してお返しします。
費用のページへ相談料・お支払い方法・一般民事の料金表
FAQ よくあるご質問
よくある
ご質問
Q立退料に、相場はありますか。
法律で決まった額はありません。正当事由の強さと、移転に伴う損失の積み上げで決まります。
Q期限までに、出なければいけませんか。
普通借家では、正当事由がなければ、更新拒絶や解約は効力を生じません。まず、契約が定期借家かどうかを確認します。
Q家主からの連絡が続き、困っています。
受任後は、弁護士が窓口になります。
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