05Public Works Compensation
区画整理・再開発の補償交渉
相手が行政でも、補償の算定には幅があります。
その幅を、根拠をもって、あなたの側へ。
Situations ご相談の局面
こんな局面で、
ご相談ください。
移転や換地は、事業と暮らしの土台を動かします。補償の算定根拠を確かめないまま、契約に進む必要はありません。
- 01
土地区画整理事業で、仮換地の指定や建物の移転を求められている
- 02
市街地再開発事業の権利変換や転出の条件に、納得がいかない
- 03
道路の拡幅・都市計画道路の用地買収で、補償額を提示された
- 04
換地先の立地が悪く、医院・店舗の営業への影響が心配
- 05
補償物件調書や営業補償の認定の根拠が、分からない
- 06
補償金で、建替えの費用をまかなえるか不安
Leverage 打ち手
行政の強みには、
こちらの手札がある。
行政との交渉は、感情ではなく基準と資料の勝負です。粘るべき点と、急ぐべき点を見極めます。
算定の「基準」を、持っている
基準の当てはめを、検証する
補償は、損失補償の基準に沿って算定されます。ただし、建物の評価、再築補償率、営業補償の期間や認定など、当てはめには評価の幅があります。根拠資料を示し、適正な評価を求めます。
手続を、主導している
工程ごとに、主張の時機を押さえる
事業計画、仮換地の指定、補償物件調書、補償契約。どの段階で何を主張すべきかを整理し、主張の機会を逃しません。
前例を、重んじる
個別の事情を、数字で示す
医療機器の移設、患者や顧客の離反、休業の期間など、事業ごとの事情を、資料と数字で示します。
時間を、かけられる
期限から、逆算する
補償金の税務上の特例には、期限などの要件があるものがあります。長引かせることが、常に得とは限りません。税理士と連携し、期限から逆算して交渉の日程を組みます。
Scope 取扱内容
取り扱う内容
補償額の検証から、行政との折衝、不服申立てまで。
- 01
補償額の検証と交渉
移転補償・営業補償・借家人補償などの算定根拠を検証し、適正な評価を求めます。
- 02
行政との折衝への同席
面談への同席と、意見書・要望書の作成。
- 03
市街地再開発
権利変換計画、転出の補償、組合との協議。
- 04
土地収用
収用委員会の手続と、損失補償の主張。
- 05
不服申立て・訴訟
審査請求や、処分の取消訴訟の検討と遂行。
- 06
専門家との連携
税理士・不動産鑑定士・補償コンサルタントと連携します。
- 医院・クリニック
- 店舗・飲食店
- 賃貸ビル・マンションのオーナー
- 工場・事業所
- まとまった土地をお持ちの地権者
Process 進め方
進め方
- STEP 01
ご相談
通知書・補償物件調書・換地の位置図など、お手元の資料をお持ちください。
- STEP 02
算定の検証
補償の項目と評価の根拠を、一つずつ確認します。
- STEP 03
交渉の方針
主張すべき項目と、交渉の日程を決めます。
- STEP 04
行政との折衝
面談への同席や書面で、評価の見直しを求めます。
- STEP 05
補償契約
条件・時期・税務を確認のうえ、契約に臨みます。
- STEP 06
不服申立て・訴訟
必要な場合に限り、検討します。
Fees 弁護士費用
補償交渉の
弁護士費用
土地区画整理・市街地再開発・用地買収（土地収用）の補償交渉。表示はすべて消費税込みの金額です。
- お支払いは原則2回ご依頼時（着手金・事務手数料）と終了時（報酬金・日当）だけです。途中で必要になるのは、裁判所に納める印紙代などの実費に限られます。
- 打合せ・電話・メールは無料時間制の料金（タイムチャージ）はいただきません。
- 協議への同席に日当なし施行者との協議への同席や現地の立会いに、回数・期間を問わず日当はかかりません。
- 交渉が長引いても追加料金なし交渉の期間・回数に上限を設けていません。
- 報酬金は最後に一度だけ手続をいくつ経ても、増額できた額を基準に終了時に一度だけ計算します。
- 細かな実費は定額に郵便切手・郵送費・コピー代・通常の交通費は、事務手数料（定額）に含まれます（遠方への交通費を除きます）。
- ご依頼前にお見積書お見積書に記載のない弁護士費用はいただきません（印紙代などの実費を除きます）。
ご相談料初回は1時間まで無料です（対面・電話・ウェブ会議のほか、メール・LINEでのご相談は拝読・検討・返信の累計1時間まで）。2回目以降は1時間44,000円で、ご依頼に至った場合は着手金（着手金がない場合は報酬金）に充当します。
着手金ご依頼時
| 手続 | 着手金 | 事務手数料 |
|---|---|---|
| 補償額の検証と交渉（補償契約まで） | 施行者の提示額（提示前は見込額）により 3,000万円以下：198,000円 1億円以下：330,000円 1億円を超える場合：495,000円 | 11,000円 |
| 収用委員会の裁決手続・審査請求 | 請求する増額分により 300万円以下：385,000円 300万円を超える場合：5.5%＋220,000円（上限990,000円） | 22,000円 |
| 訴訟（損失補償の訴えなど） | 裁決手続・審査請求と同じ | 38,500円印紙代は別途 |
| 処分の取消訴訟 | 別途お見積り | 別途お見積り |
- 「請求する増額分」は、ご依頼者の請求額から、施行者の最終提示額（裁決の後は裁決額）を差し引いた額です。
- 手続が交渉から裁決手続・審査請求、訴訟へと進む場合は、進んだ手続の着手金・事務手数料が改めて必要です。
報酬金終了時
増額できた額（増額分）に対して
| 増額分 | 報酬金 |
|---|---|
| 増額分300万円以下 | 17.6% |
| 300万円を超え3,000万円以下 | 14.3%＋99,000円 |
| 3,000万円を超え3億円以下 | 8.8%＋1,749,000円 |
| 3億円を超える場合 | 4.4%＋14,949,000円 |
- 増額分は、最終的な補償額から、ご依頼時に施行者が示していた額（概算や口頭の提示を含みます）を差し引いた額です。ご依頼時に提示がなければご依頼後に最初に示された額を、裁決の後にご依頼の場合は裁決額を基準にします。権利変換では、従前資産の評価額で増額分を計算します。
- 報酬金は、増額分から着手金を差し引いた額が限度です。増額がなければ報酬金はかかりません（着手金はお返しできません）。
日当・計算例・実費・お支払い方法
日当終了時に精算
| 項目 | 日当 |
|---|---|
| 施行者との協議への同席・現地の立会い | なし（回数・期間を問いません） |
| 裁決手続・審査請求の期日 | 第3回までなし 第4回以降1回につき33,000円 |
| 訴訟の期日 | 第8回までなし 第9回以降1回につき33,000円 |
| 遠方への出張（往復の移動時間が2時間以上4時間未満） | 33,000円 |
| 遠方への出張（往復の移動時間が4時間以上） | 55,000円 |
- 電話会議・ウェブ会議の期日も同じ数え方です。複数の事件の期日が同じ日に開かれた場合は1回と数えます。回数は審級ごとに数えます。往復2時間未満の移動に出張日当はかかりません。遠方への交通費は実費です。
計算例施行者の提示額5,000万円の補償を交渉で1,000万円増額し、補償契約を結んだ場合
| 内訳 | 金額 |
|---|---|
| 着手金（提示額1億円以下） | 330,000円 |
| 事務手数料 | 11,000円 |
| 報酬金（増額分1,000万円×14.3%＋99,000円） | 1,529,000円 |
| 合計 | 1,870,000円 |
別途ご負担いただく実費
- 不動産鑑定士・補償コンサルタント・税理士の費用（ご依頼前にお見積りします）
- 訴訟の収入印紙代
お支払い方法
- 銀行振込：弁護士の預り金口座にお振込みいただきます。
- 分割払い：ご事情に応じてご相談を承ります。
- 弁護士費用の提供・補償サービス「アテラ」（弁護士ドットコムリーガルファイナンス株式会社）：紛争が起きた後でも申し込めます。着手金・実費などを提供会社が負担し、回収できた場合に限り回収額から補償料を支払います（回収できなければ返済は不要です）。金銭を請求する側（請求額100万円以上など）が対象で、審査があります。
- 弁護士費用保険（権利保護保険）、自動車保険等の弁護士費用特約もご利用いただけます。
- 途中で解約された場合：着手後の着手金・事務手数料はお返しできません。解約時点で実質的に達成した事項があればその報酬金をいただき、お預かり金は精算してお返しします。
費用のページへ相談料・お支払い方法・一般民事の料金表
FAQ よくあるご質問
よくある
ご質問
Q行政の提示額は、変わるものですか。
補償は基準に沿って算定されますが、その当てはめには評価の幅があります。根拠資料を示して再検討を求めることで、認定が見直されることがあります。
Q移転を拒み続ければ、条件は良くなりますか。
一概にはいえません。手続は最終的に強制力を伴い得るうえ、税務上の特例の期限もあります。粘ることが不利に働く場面もあるため、時機を見極めます。
Qどの段階で、相談すべきですか。
補償物件調書の作成の前後、遅くとも補償額の提示を受けた段階です。早いほど、主張できる項目が増えます。
Q行政との面談に、同席してもらえますか。
可能です。面談の前に、主張する項目と資料を整理します。
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